주택 양도소득세 계산기 — 1주택 비과세·다주택 중과

주택 양도소득세란

주택 양도소득세는 집을 팔아 남긴 이익에 매기는 세금이에요. 판 사람이 판 달의 말일부터 2개월 안에 신고하고 내요. 1세대가 집 한 채를 2년 이상 가졌다면 대부분 비과세지만, 12억 원을 넘는 집이나 집이 두 채 이상인 세대, 2년을 못 채운 집은 세금이 붙어요.

이 계산기는 「비과세 대상인가요」 같은 판정을 묻지 않아요. 판 날과 산 날, 집 수, 위치, 거주 기간처럼 내가 아는 사실을 물어 판정은 계산기가 하고, 그 판정을 결과 위에 보여 줘요.

계산 순서

1. 양도차익을 구해요. 판 가격에서 산 가격과 필요경비(취득세·중개보수·개량 공사비 등)를 빼요.
2. 12억 원을 넘는 1주택이면 넘는 비율만 남겨요. 양도차익 × (판 가격 − 12억) ÷ 판 가격이에요.
3. 장기보유특별공제를 빼요. 3년 이상 가졌다면 보유·거주 기간에 따라 6~80%를 빼 줘요. 중과 주택은 빼 주지 않아요.
4. 기본공제 250만 원을 빼요. 한 사람이 한 해에 한 번 받아요. 남은 금액이 과세표준이에요.
5. 세율을 곱해요. 기본세율, 단기 보유 세율, 중과 세율 중 해당하는 것을 매기고 둘 이상이면 큰 세액을 내요.
6. 지방소득세를 더해요. 양도소득세의 10%예요.

1세대 1주택 비과세와 12억 고가주택

판 날 세대(배우자와 함께 사는 가족 포함)가 가진 집이 이 집 하나이고 보유기간이 2년 이상이면 비과세예요. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집은 보유기간 중 2년 이상 살아야 해요. 이사하려고 새 집을 먼저 샀다면 새 집을 산 날부터 3년(두 집 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 예전 집을 팔 때 1주택으로 봐요. 이때도 예전 집이 보유 2년(살 때 조정대상지역이면 거주 2년)을 채워야 하고, 못 채우면 다주택으로 중과까지 붙을 수 있어요.

판 가격이 12억 원 이하면 세금이 없어요. 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세하고, 그 부분에 장기보유특별공제를 적용해요.

장기보유특별공제

1세대 1주택이고 2년 이상 살았다면 표 2를 써요. 보유분에 거주분(2년 8%, 3년 12%부터 1년에 4%씩, 10년 이상 40%)을 더해 최대 80%예요. 2년을 못 살았다면 1주택이어도 표 1을 써요.

세율

1년 미만 보유한 주택은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60% 단일세율이에요. 조정대상지역 집을 파는 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더해요. 보유 2년 이상 주택의 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지였고, 5월 10일부터 다시 중과해요. 지금 조정대상지역은 서울 25개 구 전체와 경기 12곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이에요.

계산 예시

1주택을 2022년 3월에 7억 2,000만 원에 사서 2026년 10월에 10억 원에 팔고(경비 2,000만 원) 1년 6개월 살았다면 답이 둘로 갈려요. 살 때 조정대상지역이 아니었다면 비과세로 0원이고, 조정대상지역이었다면 거주 2년을 못 채워 과세돼 7,700만 6,600원이에요.

신고 기한

판 날이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하고 내요. 10월에 팔았다면 12월 31일까지예요. 지방소득세는 그로부터 2개월 뒤까지 신고해요. 홈택스로 직접 예정신고하면 2만 원을 공제받아요.

주의할 점

• 계산하지 않는 경우가 있어요. 상속·증여로 받은 집, 분양권·입주권이 있는 경우, 오피스텔·상가주택·다가구 일부, 산 가격을 모르는 집, 같은 해 다른 부동산을 판 경우, 결혼·부모님 봉양·상속으로 2채가 된 경우, 중과에서 빠질 수 있는 집(임대사업자 등록·상속·지방 저가 주택)이 있는 다주택자는 계산 범위 밖이에요.
• 2026년에 판 집만 계산해요. 이 계산기는 2026년에 판 집을 현행법으로 계산하고, 다른 해에 판 집은 계산하지 않아요.
• 살 때 조정대상지역이었는지 모르면 두 결과를 함께 보여 줘요. 지역별 지정 날짜는 국세청 「주택과 세금」 부록 표에서 확인할 수 있어요.
• 지방소득세는 표준세율로 계산해요. 지방자치단체가 조례로 세율을 가감할 수 있어요.
• 이 계산은 세무 상담이 아니에요. 실제 신고는 홈택스 모의계산이나 세무 전문가와 함께 확인하세요.