재산세·종부세 계산기 — 주택 보유세 한 번에

보유세란

6월 1일에 집을 가진 사람은 그해 두 가지 세금을 내요. 하나는 집이 있는 시·군·구에 내는 재산세이고, 다른 하나는 공시가격 합계가 일정 금액을 넘을 때 세무서에 내는 종합부동산세예요. 둘을 합쳐 보유세라고 불러요.

재산세는 집마다 따로 매기고, 종부세는 내 이름의 집을 전부 더해 매겨요. 그래서 같은 15억 원어치라도 한 채로 가졌는지 두 채로 나눠 가졌는지에 따라 세금이 꽤 달라져요. 6월 2일에 판 집은 그해 세금을 그대로 내고, 6월 2일에 산 집은 다음 해부터 내요.

이 계산기는 공시가격과 가족 이름의 집이 있는지만 물어요. 1세대 1주택인지, 어느 세율표를 쓰는지는 계산기가 판정하고 결과 위에 보여 줘요. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 주소로 찾을 수 있어요.

재산세 계산 순서

1. 과세표준을 구해요. 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱해요. 1세대 1주택은 2026년에 공시가격 3억 원 이하 43%, 6억 원 이하 44%, 그 위는 45%예요.
2. 오른 폭에 상한이 있어요. 과세표준이 「작년 공시가격 × 올해 비율 + 올해 과세표준의 5%」를 넘으면 그 금액까지만 써요.
3. 세율을 곱해요. 아래 표대로 0.10.4%이고, 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택은 특례세율 0.050.35%예요.
4. 도시지역분과 지방교육세를 더해요. 도시지역분은 과세표준의 0.14%, 지방교육세는 재산세의 20%예요.

종부세 계산 순서

1. 공시가격을 모두 더하고 공제해요. 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖은 9억 원을 빼요.
2. 60%를 곱해 과세표준을 만들어요.
3. 세율을 곱해요. 내 이름의 집이 3채 이상이면 과세표준 12억 원을 넘는 구간부터 세율이 높아요.
4. 재산세로 이미 낸 몫을 빼요. 같은 금액에 두 번 매기지 않으려는 장치예요.
5. 1세대 1주택자는 나이·보유 공제를 받아요. 합쳐 80%까지예요.
6. 세부담상한을 따져요. 재산세와 종부세를 더한 금액이 작년의 150%를 넘으면 넘는 만큼 빼요.
7. 농어촌특별세를 더해요. 종부세의 20%예요.

계산 예시

15억 원짜리 한 채를 예로 끝까지 따라가 볼게요. 비율 45%를 곱하면 과세표준은 6억 7,500만 원인데, 작년 13억 원 기준 상한이 6억 1,875만 원이라 그 금액을 써요. 재산세는 184만 5,000원이에요. 종부세 과세표준은 15억 원에서 12억 원을 뺀 3억 원의 60%, 곧 1억 8,000만 원이고 0.5%를 곱하면 90만 원이에요. 재산세로 이미 낸 28만 8,782원을 빼고, 62세 20%와 7년 보유 20%를 합친 40%를 깎으면 36만 6,730원이 남아요.

주의할 점

• 계산하지 않는 경우가 있어요. 공동명의 집, 임대사업자 등록·사원용 집, 재산세 감면을 받는 집, 상속받은 집, 결혼·부모님 봉양으로 합쳐진 집, 일시적 2주택과 지방 저가주택, 오피스텔·다가구·상가주택, 땅이나 건물만 가진 경우, 법인과 비거주자는 계산 범위 밖이에요.
• 2026년 세금만 계산해요. 공정시장가액비율과 특례세율은 해마다 시행령으로 다시 정해서, 다른 해 세금은 계산하지 않아요. 국회를 통과하지 않은 보유세 개편안도 반영하지 않아요.
• 작년 재산세 기준 상한은 반영하지 못해요. 2023년 이전부터 재산세를 낸 집은 작년 재산세의 105~130%까지만 걷는 예전 상한이 2028년까지 함께 적용돼요. 작년 고지서 금액이 필요해 계산하지 않았고, 그래서 실제 재산세는 이 결과보다 적을 수 있어요. 대신 종부세에서 빼 주는 재산세도 그만큼 줄어서 종부세는 조금 더 나올 수 있어요.
• 지방자치단체가 조례로 세율을 바꾼 경우는 빠져 있어요. 건물분 지역자원시설세도 고지서에는 함께 나오지만 이 계산에는 없어요.
• 이 계산은 세무 상담이 아니에요. 종부세는 홈택스, 재산세는 위택스에서 고지 내역을 확인할 수 있어요.